Omlægning af realkredit: hvornår betaler det sig?

Et af de økonomisk vigtigste valg, du som boligejer træffer, er om du skal lægge dit realkreditlån om. Renterne ændrer sig, og en omlægning kan spare dig hundredvis af tusinde kroner over lånets løbetid - eller det kan koste dig penge, hvis du gør det forkert.

Tre slags omlægning

• Nedkonvertering: du går fra et lån med høj rente til ét med lavere. Du sparer renteudgift, men kursen på det nye lån er ofte tæt på 100, hvilket koster i kursskæring.
• Opkonvertering: du går fra et lån med lav rente til ét med højere. Det lyder dumt, men det kan reducere din restgæld, fordi det "gamle" lån har en kurs over 100.
• Rentetilpasning: når et F3- eller F5-lån når sit udløb, og renten skal sættes for de næste 3 eller 5 år. Sker automatisk, ingen aktiv beslutning nødvendig.

Tommelfingerregel for nedkonvertering

En klassisk dansk regnemåde: 2 procentpoint rentebesparelse på et 30-årigt lån, så er omlægning typisk en god idé. Færre procentpoint og det varierer med restløbetid og lånebeløb.

Du skal kigge på fire ting:

1. Den nye rente vs. den nuværende.
2. Restløbetid på det gamle lån.
3. Omlægningsomkostninger (typisk 15 - 30.000 kr.).
4. Hvor lang tid du forventer at blive boende.

Hvad koster det?

En typisk omlægning af et realkreditlån koster:

• Tinglysning: ca. 2.025 kr. + 1,45 % af pantet (mindre, hvis du allerede har tinglyst).
• Lånomkostninger: ca. 5.000 - 10.000 kr.
• Kursskæring: forskellen mellem købskurs og salgskurs på obligationerne, typisk 0,2 - 0,4 % af lånebeløbet.
• Bankgebyr: 1.500 - 3.000 kr.
• Indfrielsesdifferencer (kursforskel ved indfrielse af det gamle lån).

Total: ofte 15 - 30.000 kr. ved et lån på 2 mio. kr.

Hvornår er opkonvertering smart?

Hvis renten er steget meget, er værdien af dit gamle lån faldet, og du kan indfri det til under nominel værdi. Eks: du har et 2 % fastforrentet lån, men markedet er nu på 5 %. Det gamle lån har en kurs på fx 80, dvs. en restgæld på 2.000.000 kr. kan indfries med ca. 1.600.000 kr.

Du opkonverterer til et 5 % lån, taber rente-fordelen, men sparer 400.000 kr. på restgælden. Det er en regnskabsmæssig fordel, der bliver realiseret, når du sælger boligen senere - eller hvis renten falder igen og du nedkonverterer endnu en gang.

Hvor sammenligner du?

Mybanker har en realkredit- og boliglånssammenligning, der gør det muligt at se tilbud fra flere selskaber. Direkte kontakt med Realkredit Danmark, Nykredit, Totalkredit, BRFkredit eller Nordea Kredit er også typisk gratis at få vurderet.